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范剑平
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很难再次出现“V型”反弹

发布日期:2014-11-07 08:48:11 浏览次数:315

从目前情况看来,引起经济出现下滑的主要原因不是由出口和消费需求导致的。虽然今年的海关外贸数据乍一看上去并不是很好,但是今年的数据更真实,因为剔除了去年统计虚假成分。而且,对出口数据的统计中,不但有海关数据,还包括企业出口产品交货值。

从今年前几个月情况来看,企业出口产品交货值的表现明显好于海关数据,前4个月同比增长达到4.9%,5月份当月达到5.2%,和去年大体相当。

消费比较平稳,与百姓收入相吻合,去年消费是减速的,主要是“三公”消费。所以,从三大需求来看,造成中国经济下滑的主要因素在于投资增速下滑。

范剑平:很难再次出现“V型”反弹

那么,应该如何看待当前房地产领域出现的这种情况呢?

首先,我认为,房地产调整是件好事。前些年有人讲中国经济过度依赖房地产,一定要降低对房地产的依赖,我觉得,早晚要过这一关,早调整比晚调整对中国经济协调持续发展更有利。房地产调整对中国经济最大的好处是有利于资金回流实体经济。

前几年,房地产增长过快、过热、发高烧,处于一种不正常的状态,大量资金过多地流入房地产,造成部分城市房价快速上涨,房地产开发面积过大,而这些都是以实体经济失血为代价的,甚至已经出现了实体经济产业空心化。实体经济空心化一般发生在一国人均GDP达到2万美元的时候,可是当前中国人均GDP只有6700 多美元,离人均2万美元还很远,不应该出现产业空心化。回过头看过去的五年,不但许多民营资本,小微企业纷纷进入房地产行业,甚至一些央企也按捺不住冲动纷纷投身房地产,这就出现了对我国经济结构的逆调整。在实体经济更新换代和产业升级的关键时刻,技术研发、技术创新最需要资金的时候,资金却大量流走进入房地产领域,对中国经济整体非常有害的,或者说目前的困难,与企业升级换代缺乏技术储备有很大关系。这是在为过去几年的错误行为买单。

如果目前房地产的调整能够促使资金回流到实体经济的正确轨道上来,将对转变发展方式,调整经济结构有好处。

其次,对房地产的调整不要大惊小怪,中国绝不会出现所谓的房地产全面崩盘,更不会出现经济硬着陆,这里最根本的要看房地产调整的幅度有多大。

目前来看,虽然出现了开发商购置土地面积和新开工面积的负增长,实际上房地产调整的幅度仍然非常有限。之所以给人造成房地产崩盘的印象是因为去年房地产市场过于疯狂。

2013年“国五条”出台后,一季度房地产市场出现了疯狂抢购的现象,人们就像买大白菜一样疯狂买房,当时房地产销售金额增长超过60%,销售面积增长将近40%。在去年基数如此高的基础上,今年前5月商品房销售面积虽然同比下降了7.8%,但是仍然卖出去3.6亿平方米的房子,这个数量与2012年相比,仍然增长了25%,属于历史次高水平。去年的高增长本身就不正常,是一种疯狂行为下的产物。虽然今年房地产销售金额增速下降8.5%,但是销售金额仍然达到了2.3万亿元,明显高于2012年,可以说去年房地产销售增长过快严重透支了今年的购买能力。

从房价来看,无论是环比还是同比,大多数城市房价仍然上涨,所以这只是涨幅回落,前两年总是说要遏制房价过快上涨,现在终于实现房价涨幅回落,这是多年以来希望的结果。当然这只是开始,未来房地产调整的幅度不一定太大,但是时间可能会有两三年。

中国的房地产不会崩盘。中国城镇率要到70%还需要20年时间。这种在城镇化率没有达到70%之前被称作人口城镇化的加速期,超过70%以后,农村向城镇转移人口数量非常有限,进入速度平稳期。在加速期,购房主力包括进城农民,首次置业的刚需和改善型需求。所以,我国房地产不会崩盘最重要原因是城镇化率水平与曾经发生房地产崩盘国家的购房主力完全不一样。

前一阶段,确实有一部分城市出现房价过快上涨,以至于脱离了老百姓可支配收入的支撑。但是,如果房地产价格不继续涨或者微跌,而老百姓的收入继续提高,那么,几年后,房价收入比将会大大改善,购房者的能力就上来了。

在房地产进行全面调整之前,虽然通过基建投资带来经济下滑收窄是可行的,但是要想中国经济下半年再次出现“V型”反弹,是很难实现的。中国既不会出现房地产的崩盘,也不会有中国经济的硬着陆。

本文由范剑平讲师助理整理发布。

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