未来10年才是房地产黄金10年

我前几天在北京的一个大会上谈到了“未来十年才是中国房地产黄金十年”，为什么提出这种观点呢?其实近几年一直有这种观点，很多人认为中国的地产黄金十年已经成为过去式了，未来随着国家对房地产业的调控以及国家政策的改变，房地产业不要说未来还有没有黄金十年，现在很多人都不认可房地产业会继续成为中国的支柱产业之一。这种观点我认为是非常错误的，为什么呢?为什么说未来十年是中国房地产的黄金十年呢?很简单，未来十年是中国城市化、城镇化进程的关键十年。

城镇化：三亿农民要进城

新领导层，总书记、总理都说了未来十年经济成长的主要动力之一就是继续城镇化。现在的规模跟过去十年不一样，讲到城镇化的成绩的时候，现在的统计数据说中国的城镇化率已经达到了52%，这52%城镇化率实际上还包括了在城镇里面没有固定居所、没有户口的农民工，也就是说把人的城镇化算进去，如果不算农民工、不算在城镇里面没有户口的居民的话，中国的城镇化率只有36%。

未来十年，尤其是头几年，首先是人的城镇化，即在城镇里面没有户口的这部分农民工要变成真正意义上的城镇居民。什么叫真正意义上的城镇居民?要给他们提供体面的住所，要给他们的孩子提供公平教育的机会以及享受城市里有户口的人所享受的方方面面待遇，这是新的领导层提出来的人的城镇化，这一部分当然会增加对住房、基础设施等等相关的需求。

52%里面其实只有36%是真正的城镇居民，还有一两亿不是真正意义上的城镇居民，但即使是按照52%的城镇化率来算，你要是跟发达国家相比，也就是实现我们所提出来的“中国梦”，美国、日本、欧洲的城镇化率80%-90%，我们现在是52%，城镇化率提高到80%-90%是什么意思呢?我们现在的城镇居民是7亿左右(把农民工也算上)，将来中国的总人口会达到15亿，中国的城镇人口会是10亿-12亿之间，也就是未来5-10年，中国还要把4-5 亿的农民变成城镇居民，也就是说中国还会诞生无数个千万级人口的城市。

如果有3亿农民要进城变成城镇居民的话，3亿人口就是美国现在的总人口数，如果一个一千万人口的城市，至少还得有三十个千万人口的城市诞生。具体量化到每年的增长，大家就可以算得很清楚，我们内部做过一个测算，未来中国每年新增加的城镇房屋套数要满足未来中国雄伟的城镇化目标，每年新建城镇房屋的套数必须是在1200万-1300万套左右。每年新增1200万-1300万套左右的话，以保守估计来算，每一套70平米，算算每年中国在住房方面的投入会有多大?这就是我讲的未来黄金十年的概念。

新增房屋与旧城改造

每年新增1200万-1300万套是怎么算出来的呢?其实很简单，过去十年、二十年、三十年，中国平均城镇化率的提高，大概每年是一个百分点，现在是 52%的城镇化率，明年提升到53%，过去十年稍快一点，大概是每年提高1.2%、1.3%，但是我们假设未来城镇化率的增速放缓，每年只提高一个点，假设中国的人口不变，也就是说每年新增的城镇人口是1300万以上，假如说每个家庭是由2-3人组成的，那么很显然，中国每一年新增的城镇居民就有500万户左右，你得为这500万户提供新的住所，1200万-1300万套里面，有500万套是城市化所造成的。

此外还有棚户区改造、旧城改造，不要说二三线、 三四线城市，一线城市北京、上海、广州很多旧城区的房子破不可言，都要进行改造，要兴建新的住宅，前段时间很多人在质疑中国未来房地产发展的时候提出一种观点，说中国不缺房子，为什么呢?因为中国有计划生育，一般父母都有一套房子，现在都是独生子女，两个年轻人组成一个家庭，各自会从父母那儿继承一套房子，所以未来年轻人就有两套房子，再往下走就会有四套房子，将来中国不缺房子。

这种观点是一种谬论，很多年轻人父母的房子是筒子楼，二十年、三十年、四十年、五十年前建的，不要说二三线城市、三四线城市，即使在一线城市，你们到上海去看看，五六层楼，又没有电梯，甚至连一个像样的浴室都没有，中国房子的折旧率非常快，所以你不要看这些父母现在是住在以前国有企业分的房子，将来这些房子都要被推倒重建的，年轻人是绝对不会去住的，哪里会每个人有两三套房子? 这绝对是谬论。你把新增的城镇家庭数量加上旧城改造，就会得到一个数字，即每年新增的居住类房子要有1200万-1300万套，才能满足基本的城镇化需求，这是不是所谓黄金十年的概念?

房价是不是过高与房地产业是不是支柱产业是两个层面的问题，前者有其复杂原因。

房地产业跟房价会不会在未来十年重复过去十年的辉煌，这是另外一回事。房价和房地产业是不是支柱性产业是两个层面的问题，过去十年房价确实辉煌得很，普遍上涨6-8倍，很难想象未来十年我们的房价还能涨6-7倍、7-8倍，过去十年房价为什么涨这么多呢? 它是由各种各样的原因造成的，有地方政府的土地财政问题，有经济发展模式的问题，但最重要的问题是中国人缺乏有效的投资渠道，中国变得富有了，十年前我们的GDP规模才一万亿美金，十年以后我们的GDP规模是八万多美金，GDP规模翻了七八倍，房价也涨了七八倍，但在这期间中国的股市不但没有涨，还回到了所谓的“建国点位”1949点。

过去十年中央政府天天都调控房价，但是老百姓发现不管什么时候买房都是涨的，而中国股市不管什么时候买都是亏的，中国人缺乏有效的投资渠道，同时财富又在积累。中国的股价如果不涨，中国的股市如果不能给老百姓提供长期稳定的回报，打压房价是不可能完全的任务。如果你打压房价，股市又跌跌不休，老百姓的房价就会去理财产品，因为他不想钱在银行趴着，几乎是零的利息，同时又有通货膨胀。但是对理财产品的追求又引发了影子银行的问题，又引发了银行的系统性风险问题。

本文由龚方雄讲师助理整理发布。